С оборотной стороной запретов сотням оренбуржцам уже пришлось столкнуться - даже до принятия поправок Водного кодекса. Так, в конце прошлого года жители сразу нескольких СНТ под Оренбургом обратились к президенту страны с просьбой разобраться с изменениями в генплане.
Земли, на которых возведены дома, перевели из статуса жилой застройки в сельхозугодья.
Тогда власти объясняли, что это связано с тем, что территорию может снова затопить во время паводка, а значит, возводить жилье здесь до строительства защитной дамбы все равно нельзя.
Жители переживали, что их дома и участки обесценятся, их нельзя будет продать, а также, например, сделать к дому пристрой или возвести хозпостройки.
С похожей ситуацией столкнулись и собственники недвижимости в СНТ «Труженик» в Оренбургском районе.
Здесь земли СНТ, которые были затоплены во время паводка-2024 под крышу – точно так же, как и другие кварталы Пригородного сельсовета, отнесли к затопляемой зоне.
Безусловно, люди понимали, что это несет целый веер проблем – от вероятных загвоздок с паводковыми выплатами до невозможности законного строительства.
С августовскими нововведениями в Водный кодекс РФ все эти вопросы могут встать ещё острее.
Сейчас введен полный запрет на строительство объектов капитального строительства в установленных зонах затопления и подтопления. Исключение составляют лишь сооружения инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия воды – то есть, дамбы.
Теперь установленная зона затопления и подтопления для участка под строительство дома — это не просто техническая проблема. Ее нельзя решить выбором, например определенного фундамента. Строительство здесь попросту не удастся узаконить.
Раньше запрет распространялся только на те объекты, которые не были обеспечены инженерной защитой. Теперь и наличие дамбы не является гарантией того, что разрешат построить дом.
При этом в Водном кодексе есть оговорка о том, что зона подтопления является динамической и ее границы могут изменяться, в том числе, в зависимости от наличия инженерной защиты.
То есть, осваивать земельные участки, которые попадают в зону подтопления, чисто теоретически возможно, но - долго и дорого.
Принципиальный момент: обратной силы закон не имеет и не распространяется на объекты капстроя, которые уже есть в зонах затопления.
Несмотря на это, оренбуржцы переживают за судьбу своих домов – в том числе и тех, которые пока не построены, но разрешение на строительство которых уже имеется.
«С 1 марта 2026 года полномочия в сфере выдачи разрешений на строительство, внесения в них изменений, продления и прекращения их действия, а также ряд иных полномочий в области градостроительной деятельности осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти Оренбургской области министерством архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области.
В связи с изложенным департамент не осуществляет с 1 марта 2026 года выдачу разрешений на строительство, их отзыв, а также принятие решений по вопросам, связанным с дальнейшей судьбой объектов, в отношении которых такие разрешения были выданы либо планировались к выдаче после указанной даты», - пояснили Орендэй в департаменте градостроительства и земельных отношений администрации Оренбурга.
С начала 2026 года до марта в Оренбурге было выдано 10 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов в пойме Урала. Из них 9 разрешений выдано на строительство многоквартирных жилых домов в ЖК «Гранд Парк», ЖК «Новое Оренбуржье», в районе ул. Неплюева), одно разрешение выдано на строительство жилого дома блокированной застройки на территории ДНТ «Кузнечный» (ул. Старокузнечная).
По информации департамента градостроительства, наличие зоны затопления или подтопления само по себе не является основанием для прекращения действия уже выданного разрешения на строительство либо отказа во вводе объекта в эксплуатацию. Но при этом все равно учитывается наличие сооружений и методов инженерной защиты от негативного воздействия паводка – такой порядок был прописан в Водном кодексе еще до последних изменений.
«Разрешительная документация выдается на определенный срок. Согласно части 19 статьи 51, части 13 статьи 51.1 ГрК РФ разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 статьи 51, разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома действует 10 лет со дня направления застройщиком такого уведомления)», - сообщили Орендэй в министерстве архитектуры и пространственно-градостроительного развития Оренбургской области.
Кстати, с марта именно это ведомство выдает разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию в Оренбурге и Оренбургском районе. Разрешения на строительство, которые были выданы с марта, министерством не отзывались.
Сколько же всего разрешений выдано на строительство за текущий период, в минархе предпочли умолчалчать, лишь перечислив статьи закона – все в лучшем чиновничьем виде. Вообще сложилось впечатление, что региональный минарх с некоторых пор предпочитает на всякий случай избегать прямых ответов – как говорится, чего бы не вышло.
«Зоны затопления, подтопления устанавливаются, изменяются, прекращают свое существование решением Федерального агентства водных ресурсов (его территориальных органов).
По вопросу принятия антикризисных мер в Оренбургской области, касающихся запрета на строительства жилья в зонах затопления и подтопления, сообщаем следующее. Ограничения использования земельных участков предусмотрены ВК РФ (с учетом изменений, внесенных от 04.08.2026 No 301-ФЗ). Нормы, регулирующие отношения по использованию и охране водных объектов и содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать ВК РФ (часть 1, 2 статьи 2 ВК РФ). Законодательные органы субъектов Российской Федерации не вправе принимать нормативные правовые акты, противоречащие федеральному законодательству», - доверительно сообщает региональный минарх.
Получается, что жители СНТ не так уж и не правы, когда со своими бедами обращаются сразу к президенту страны. Хотя, вроде бы зачем – вон, сколько до него различных ведомств и местного, и регионального уровня. Но придут к ним жители со своей проблемой – а они прикроются статьями закона и отправят их восвояси, даже не пытаясь найти решение.
Хотя, как показывает практика введения новых льгот для пострадавших во время паводка 2024 года, иногда и сам регион может инициировать изменение федерального законодательства, причем учитывая мнение людей. Было желание. Но в этом, похоже, и есть основная проблема.
Есть и другие смежные проблемы, которые возникают у жителей из-за нововведений в Водном кодексе.
«У меня вопрос. 18 июня подали заявку на подключение газа к дому. Оплатила первую часть, и сказали ожидать звонка, срок по договору 135 дней. Монтаж в доме сделали, повесили котел. Но 4 августа вышел закон о том, что в потопляемой зоне запрещено строительство. В самом законе написано, что, кто ранее подавал заявку, и у кого построен дом до 4 августа, для них не действует закон. Но горгаз отказывает проводить газ. Как можно решить этот вопрос?», - обращается член СНТ «Мичуринец» к губернатору региона.
По логике, раз действует разрешение на строительство, а часть средств за подключение газа уже погашена, газовики должны провести работы. На практике, как видим, это работает не всегда. Так что пока ведомства не договорятся между собой и не перестанут играть в чиновничий пинг-понг, тысячи оренбуржцев так и будут опасаться за судьбу своих домов. Ведь непонятно, кому как именно в следующий раз будет выгодно истолковать или прикрыться законодательством.