Оренбургская новостройка по проезду Нижний, 3/1 была возведена в 2015 году. Молодая семья с детьми приобрела в ней трехкомнатную квартиру с черновой отделкой в 2018 году. Пока делали ремонт, ничего странного не замечали. А в 2019 году, когда заехали и стали жить, появились подозрения, что что-то не так с вентиляцией, так как в ванной комнате откуда-то появлялась строительная пыль.
Спустя же пару лет на стене между ванной и коридором и вовсе появилась черная плесень. По данному поводу новоселы обратились в управляющую компанию «Конон», которая обслуживает их дом. Ее специалисты на месте составили акт, при этом сами жители к тому времени уже выявили возможную причину появления плесени на стене - неправильная работа системы вентиляции.
В ванной комнате к вентиляционной решетке подносишь листок бумаги, а он от нее отклоняется, то есть воздух не вытягивается из квартиры, а наоборот, то есть вентиляция работает с обратной тягой. Из вентканала поступал горячий воздух, а плесень как раз появилась, когда мы установили кондиционер. Не нужно быть большим специалистом, чтобы понять, что при встрече холодного воздуха из кондиционера со встречным горячим воздухом из вентиляции на стене образуется точка росы, что и приводит к появлению конденсата и черной плесени, - рассказал муж собственницы квартиры Николай Сафонов. - Мы покупали недешевое жилье, да еще и в ипотеку, у крупного застройщика - компании «Лист», и не хотелось бы теперь здесь терять свое здоровье, а главное, здоровье своих детей, ведь плесень ни к чему хорошему не приведет.
Но на обращение жильцов с требованием принять меры, чтобы вентиляция работала должным образом, в УК вместо решения проблемы хозяев недвижимости обвинили в неправильной эксплуатации квартиры. О том же, что инженерные сети неисправны, со слов владельцев, те и слышать ничего не хотят и делают вид, что не понимают, о чем идет речь. Между тем, в договоре с обслуживающей компанией оговорена услуга по проверке инженерных сетей, в том числе вентиляции, за которую они берут деньги, в ее ходе должны проверяться дроссель-клапаны, которые как раз выравнивают давление по всему стояку и обеспечивают нормальную тягу воздуха, но таковых в существующей системе просто нет, хотя проектом предусмотрены. Да и сам диаметр вентиляционного отверстия меньше положенного.
Собственник жилья добился от специалистов «Конона» выдачи проектной документации с описанием спецификации системы вентиляции, в которой указано, что в доме запроектирована приточно-вытяжная вентиляция с естественным побуждением. Вытяжная вентиляция из жилых помещений предусмотрена через приставные короба в кухнях и санузлах. Подача же свежего воздуха запроектирована через открытые окна.
Жильцы потребовали, чтобы к ним пришел специалист с подтвержденной квалификацией, разбирающийся в деле вентилирования, и проверил работоспособность системы в квартире специальным поверенным прибором. На что пришел человек без каких-либо документов, представился инженером УК, из приборов у него был только анемометр без маркировки и сведений о поверке, работа которого жильцов не устроила.
Осенью 2021 года они обратились по поводу плесени в своей новой квартире в Оренбургскую Государственную жилищную инспекцию. По обращению была проведена проверка, по результатам которой УК «Конон» было вынесено предписание - выявить причину появления плесени, устранить ее и выполнить все восстановительные работы в квартире.
Но тем временем УК, в свою очередь, подало в суд ответный иск, потребовав от ГЖИ отменить проведение проверочных мероприятий, жильцы квартиры к рассмотрению данного иска были привлечены как третья сторона. Чтобы разобраться в технических тонкостях устройства вентиляции в доме, была назначена судебная экспертиза, но оплачивать ее проведение ни УК, ни ГЖИ не захотели, поэтому она была сделана специалистами АНО «Технопарк ОГУ» за счет жильцов (ими было оплачено 60 000 рублей). Незадолго до получения ее результатов хозяев квартиры вызвал к себе руководитель ГЖИ и, пообщавшись с супругами, вдруг изменил ранее выданное предписание в адрес УК об устранении нарушений в работе системы вентиляции на... вынесение «Конону» просто предупреждения.
Экспертиза, между тем, по мнению жильцов, была проведена недолжным образом, эксперты не ответили точно ни на один из поставленных перед ними вопросов, так что была назначена дополнительная экспертиза.
Из выводов экспертов - Виктора Жаданова и Сергея Лисова:
Квартира эксплуатировалась на момент осмотра по своему прямому назначению, при этом на перегородке, разделяющей ванную комнату и коридор (со стороны коридора) имелись черные биологические образования, причиной появления которых является нарушение температурно-влажностного режима в помещении. Одним из факторов, способствующих развитию биологических образований, может являться неработоспособное состояние системы вентиляции в квартире, но на даты двух экспертных осмотров с разницей в месяц система вентиляции в квартире фактически функционировала с наличием тяги в вентиляционные каналы как при открытых окнах, так и при закрытых.
Таким образом, на дату экспертного осмотра система вентиляции в жилой квартире находилась в работоспособном состоянии, обеспечивая проектные параметры воздухообмена. Причинно-следственной связи между образованиями темных пятен на перегородке и функционированием системы вентиляции не установлено. Осмотр вентиляционных каналов на крыше жилого дома также не обнаружил каких-либо факторов, способствующих нарушению работы системы вентиляции, например засорение каналов. Наиболее вероятной причиной, способствующей нарушению температурно-влажностного режима в помещениях квартиры, является ненадлежащая эксплуатация квартиры собственниками в результате недостаточного притока воздуха через открытые окна.
Судья, исходя из таких выводов, пыталась добиться, сколько тогда раз в день следует открывать окна, которых, кстати, в коридоре, где образуется плесень, нет, но на этот вопрос ответить эксперты не смогли.
На последних новогодних каникулах жители нашли в квартире очередные неприятные сюрпризы в виде появления на двух окнах черных пятен. На этот раз они вызвали к себе домой специалиста с тепловизором, который выявил, что теплопотеря в квартире происходит в районе оконных рам и на стене, которая выходит на лестничную площадку. Данный акт с теплопотерями в квартире, которые не соответствуют нормам температурного режима жилого дома, тоже направился в УК с требованием устранить выявленные нарушения. На этот раз в гости к супругам пришел сам директор УК Юрий Мананников. УК согласилась утеплить стены со стороны лестничной площадки и у оконных рам, правда, жители уверяют, что утеплили верхнюю часть стены, тогда как промерзала нижняя, да и для начала следовало отрегулировать герметичность закрывания дверей, чтобы в подъезде сохранялось тепло. Все мероприятия словно проводились "для галочки".
Обращение в ГЖИ результатов не дало, там сослались, что по одним и тем же фактам они не могут проводить повторно контрольные мероприятия, хотя факты были уже иные. На днях должно состояться очередное заседание суда по данному вопросу, видимо, проведение повторной экспертизы опять попытаются спихнуть на жителей. А плесень, между тем, никуда не исчезает - никто так и не удосужился выявить причину ее появления и устранить очаг возникновения, а любой медик подтвердит, что споры черной плесени на стенах способны вызывать у людей, часто пребывающих в помещении, хронические легочные заболевания вплоть до бронхиальной астмы.
Примечательно, но у большинства жителей данного дома нет кондиционеров, видимо, не просто так, а некоторые сами оборудуют приточную вентиляцию, делая рядом с окном отверстие.
КОММЕНТАРИЙ УК
Руководитель ООО «Конон» Юрий МАНАННИКОВ:
Судя по результатам экспертизы, собственник нарушает в квартире температурно-влажностный режим, из-за чего и возникает плесень. Когда мы с встречались в досудебном порядке, предлагали за наш счет обработать стену от плесени, восстановить ремонт, потому что эта часть стены с черными пятнами у них сейчас без обоев, но собственник отказался. Потом ситуация перешла в плоскость взаимодействия с ГЖИ, которая организовала проверку, мы результаты данной проверки оспорили, так как перегородка, на которой образуется плесень, не является общим имуществом, и УК не должна осуществлять ее эксплуатацию, при этом ряд замеров работы вентиляции, произведенных с привлечением специализированных организаций, и сравнение с проектными решениями показали, что со стороны УК все эксплуатируется надлежащим образом.
Но у собственника свое видение решения проблемы, он считает, что мы должны сделать ему индивидуальную систему приточно-вытяжной вентиляции в квартире, обустройство которой обойдется в несколько сотен тысяч рублей. Обратная тяга в системе вентиляции допускается при определенном перепаде температур, это вовсе не означает, что система работает неправильно. Мы не отказываемся провести работы, готовы устранить повреждение плесенью отделочного слоя, но не в тех масштабах, как требует собственник, при этом нарушая проектные решения. Что примечательно, от других собственников подобных жалоб не поступало. На адекватные просьбы и требования мы всегда реагируем и идем на диалог. Продолжающиеся судебные заседания вопрос ведь тоже не решают.
Собственник уверяет, что устранить плесень им никто не предлагал, было предложение поклеить обои, на что он сообщил необходимый размер, какие нужно обои, но ответа не последовало.
