Первыми к её использованию в нашей области приступили один из старейших застройщиков — ООО «Специализированный застройщик «УПСК Жилстрой» и ПАО Сбербанк.
Попробуем ответить на вопросы, что же это такое и какие плюсы (и минусы) теперь ждут покупателей жилья.
- Чем была так плоха старая долевая схема строительства?
Вопреки расхожему мнению, «долёвка» как механизм финансирования строительства – отнюдь не изобретение современности. По схеме «скинулись и построили» возводили многоквартирное жильё ещё во времена СССР, сразу после войны. В 80-х годах были чрезвычайно популярны жилищные кооперативы, которые в сути своей тоже являлись формой долевого строительства.
Суть «долёвки» проста: не успеет рабочий ещё воткнуть лом в землю на участке будущей стройки, как отдел продаж компании-застройщика уже начинает продажу квартир. Ещё только застывает бетон на фундаменте, ещё только гремят шлакоблоки в кузове грузовика - а в доме уже половина (пока ещё не существующих) квартир проданы.
На деньги, поступающие от покупателей, стройка, собственно, и продолжается. А будущие новосёлы, пока их жильё пребывает только в чертежах и схемах, становятся дольщиками – то есть участниками проекта, но пока без права собственности на него.
Плюсы долевой схемы очевидны: дом фактически можно начать строить, не имея серьёзных финансовых резервов. Ещё один важный плюс: на этапе котлована квартиры оказываются гораздо дешевле, чем к моменту почти полной готовности дома. Кто первый рискнул и успел - тот и в выигрыше.
Но есть и существенные минусы. Недобросовестный застройщик, либо безграмотный бизнес-план могут оставить людей один на один с грудой бетонных плит и торчащей арматуры недостроя. А поскольку денег уже нет, все потрачены (или украдены) - шансов на благополучное разрешение ситуации ничтожно мало.
Именно защита дольщиков от произвола и вынудила внедрять в России схему с использованием эскроу. Кстати, практически все цивилизованные страны давно уже строят жильё именно так, а не иначе.
- Что такое эскроу-счёт?
В английской финансовой терминологии escrow (эскроу) означает просто «вклад». Только в отличие от привычного депозита эскроу-счёт предназначен не для приумножения денег, а для гарантирования сделки.
Сами по себе эскроу-счета – не новинка в России. Многие банки уже много лет предлагают такую услугу для проведения сделок. Например, вы хотите купить квартиру, но таскать пачки наличных опасно и неудобно. Нашли интересный вариант, и вместе с продавцом идёте в банк. Там открываете эскроу-счёт, на который и кладёте сумму, необходимую для расчёта за жильё. Далее подписываете договор – условие перевода. Деньги с эскроу-счёта продавцу будут переведены тогда и только тогда, когда у вас на руках будет свидетельство о праве собственности на квартиру без всяких обременений. Если же продавец замялся, передумал или по иным причинам «тянет резину», вы вправе отозвать свои средства с эскроу – не потеряете ни копейки.
- А как проходит продажа новостроек с помощью эскроу?
Покупатель подписывает договор с застройщиком и переводит деньги в банк. Эти средства поступают не застройщику, а как раз на счёт эскроу. Там они лежат неприкосновенными до тех пор, пока покупатель не получит ключи от своей новой, полностью готовой квартиры.
Застройщик при том не имеет доступа к эскроу до тех пор, пока полностью не сдаст дом и не закроет свои обязательства по договорам. Только после этого счёт разблокируется и средства перечисляются строителям.
Очень важный нюанс: к обслуживанию эскроу-счетов допускаются лишь банки с безупречной репутацией и устойчивым финансовым положением – за этим строго следит регулятор. Такой подход необходим, чтобы надёжно гарантировать сохранность средств на протяжении всего срока строительства (а это порядка 2-х лет более).
- Но если деньги заблокированы, то на что же будут строить дом?
Для этого разработаны правила финансирования стройки: банк фактически выдаёт кредит под обеспечение эскроу-счёта. Как только дом сдан, кредит будет погашен, а прибыль застройщик заберёт себе.
Проще говоря, банк в новой схеме является «амортизационной подушкой» - именно он и берёт главные риски на себя и является гарантом, что люди не пострадают ни при каких обстоятельствах.
Застройщику тоже есть резон иметь положительную репутацию и хорошие финансовые показатели. В этом случае банк предоставляет более выгодные условия кредитования под ставку, которая даже может быть ниже инфляции.
- А у нас в Оренбурге уже строят дома по новой схеме финансирования?
Да, строят. Первой в регионе компанией, которая внедрила на рынке такую схему, стал один из старейших застройщиков нашего города — ООО «Специализированный застройщик «УПСК-Жилстрой». Партнёром по эскроу-обеспечению выступил ПАО Сбербанк, в чьих финансовых возможностях тоже ни у кого нет сомнений.
Первая сделка состоялась 19 октября этого года. По новой схеме возводятся дома в очень перспективном микрорайоне Оренбурга – ЖК «Дубки» по улице Уральской.
Использование эскроу-счёта – это в первую очередь гарантия для наших новосёлов, что все обязательства мы выполним вовремя и с высоким качеством. Считаю, что сегодня, во время финансовой «турбулентности», это вопрос принципиальный. Объединение двух крупнейших структур в своей отрасли – Сбербанка и нашей компании «Специализированный застройщик «УПСК Жилстрой» даст возможность скорейшей реализации проектов своременного, комфортного и качественного жилья в самых привлекательных районах города, - комментирует Валентина Скворцова, генеральный директор ООО «Специализированный застройщик«УПСК Жилстрой».
- А в чём же минусы новой схемы? Где тут «подводные камни»?
- Не столько минусом, сколько нюансом новой эскроу-схемы можно назвать тот факт, что теперь уже нет прямой зависимости между степенью готовности дома и цены на жильё. С экономической точки зрения банк гарантирует безопасность сделки на любом её этапе, потому не суть важно, когда оформлять покупку.
С одной стороны, это несколько путает планы тем риэлторам, кто привык покупать жильё на этапе котлована и перепродавать его, когда дом почти готов (прибыль в этом случае достигала 20% и более).
С другой стороны, если вы покупаете квартиру не для спекуляций и перепродажи, а для себя или своих детей, эскроу будет скорее в плюс – не нужно беспокоиться, что если не успел сегодня, то завтра будет дороже. Цена на объект останется примерно на одном уровне, а колебания будут объясняться лишь текущим спросом, а не вероятностью повышенных рисков.
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте: www.upsk56.ru
